Am 13.06.2014 ist das „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie“ in Kraft getreten. Auch Maklerverträge sind davon betroffen. Es gelten folgende Grundzüge:

Geltungsbereich

• Die neuen Regeln gelten immer dann, wenn der Kunde des Maklers ein Verbraucher ist. § 13 BGB definiert den Verbraucher als „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.“
• Die neuen Regeln gelten für Verträge, die im elektronischen Geschäftsverkehr oder durch Einsatz von Fernkommunikationsmitteln (Fernabsatzvertrag) oder außerhalb des Geschäftsraums (Außergeschäftsraumvertrag) abgeschlossen werden.

Zum elektronischen Geschäftsverkehr zählen alle elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Telemediengesetz). Bei einem Fernabsatzvertrag verwenden „der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel.“ Darunter versteht man nach § 312c BGB zum Beispiel Briefe, Telefon, Telefax, E-Mails und SMS. Da heute fast jeder Maklervertrag unter Verwendung dieser Mittel zustande kommt, haben die neuen Regeln weitreichende Geltung.

Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind nach § 312b BGB zum Beispiel Verträge, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Dies betrifft also etwa Maklerverträge, die anlässlich einer Objektbesichtigung zustande kommen.

Nach § 312g BGB hat der Verbraucher nun auch bei Maklerverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn diese als Fernabsatzverträge oder außerhalb seiner Geschäftsräume geschlossen wurden. Bei Verträgen, die im Büro des Maklers geschlossen werden, gilt dies nicht.

Der Makler hat gegenüber seinem Kunden eine Reihe von Informationspflichten, die in Artikel 246a EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) aufgelistet sind. Dazu zählen zum Beispiel seine Identität, Anschrift und sonstige Kontaktdaten und ggf. die Vertragslaufzeit. Ebenso muss der Makler den Kunden auch über dessen Widerrufsrecht belehren. Informieren muss er den Verbraucher dabei über:

• Bedingungen, Fristen und Verfahren der Ausübung des Widerrufsrechts nach § 355 BGB,
• das gesetzliche Muster-Widerrufsformulars (Anlage 2 zum EGBGB),
• darüber, dass der Verbraucher dem Makler einen Wertersatz für dessen erbrachte Leistung schuldet, wenn er das Widerrufsrecht ausübt, nachdem er den Makler dazu aufgefordert hat, vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig zu werden und
• darüber, wann das Widerrufsrecht erlischt.

Das Widerrufsrecht erlischt nach § 356 Abs. 4 BGB bei einem Maklervertrag, wenn

• der Makler seine Dienstleistung vollständig erbracht hat UND
• der Makler mit der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher seine ausdrückliche Zustimmung dazu gegeben hat und gleichzeitig bestätigt hat, dass er weiß, dass er sein Widerrufsrecht mit vollständiger Erbringung der Maklerleistung endet.

Nach allgemeiner Auffassung reicht es für die vollständige Erbringung der Maklerleistung aus, wenn der Makler seine Nachweis- oder Vermittlungsleistung in vollem Umfang erbracht hat. Auf den Abschluss des Hauptvertrags zwischen den Kauf- oder Mietvertragsparteien hätte er keinerlei Einfluss.

Maklerverträge werden in vielen Fällen schnell abgewickelt. Dies gilt insbesondere bei der Vermittlung von Mietverträgen. Hier kann nun für den Makler das Problem entstehen, dass er seine Dienstleistung noch innerhalb der Widerrufsfrist erbringt, der Kunde dann widerruft, den Hauptvertrag mit der ihm inzwischen bekannten Gegenseite selbst abschließt und keine Provision zahlt. Um dies zu vermeiden, gibt es für den Makler zwei Möglichkeiten:

• Er fordert den Kunden gleich bei Vertragsabschluss auf, ihn ausdrücklich mit der Erbringung der Leistung noch während der Widerrufsfrist zu beauftragen und ihm zu bestätigen, dass er weiß, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Leistungserbringung des Maklers erlischt.
• Er wartet 14 Tage, bis er mit der Arbeit beginnt.

Frist für den Widerruf

Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt mit dem Datum des Vertragsschlusses. Sie beginnt jedoch nicht, bevor der Makler dem Verbraucher eine korrekte Widerrufsbelehrung hat zukommen lassen und seinen übrigen Informationspflichten nach Art. 246b § 2 EGBGB nachgekommen ist. Ein „ewiges Widerrufsrecht“ hat der Verbraucher dennoch nicht: Nach § 356 Abs. 3 BGB erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.

Bei Maklerverträgen kann es durchaus schwierig werden, den Zeitpunkt des Vertragsschlusses festzulegen. Daher wird es auch entscheidend auf die notwendige Information über den abgeschlossenen Vertrag ankommen, die der Makler seinen Kunden geben muss, wie oben dargestellt.

Erklärung des Widerrufs

Der Verbraucher muss die Erklärung gegenüber dem Makler abgeben. Eine Form ist nicht vorgesehen, so dass auch ein mündlicher Widerruf gültig ist. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Der Verbraucher muss jedoch im Zweifelsfall beweisen, dass er rechtzeitig den Widerruf erklärt hat. Es reicht die Absendung des Widerrufs innerhalb der Frist von 14 Tagen. Das amtliche Muster des Widerrufsformulars darf vom Makler nicht verändert werden. Es ist auch zulässig, auf der eigenen Webseite des Maklers eine eindeutige Widerrufserklärung vorzuhalten, die der Verbraucher ausfüllen und übermitteln kann. Wenn der Verbraucher von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, muss der Unternehmer dem Verbraucher den Zugang des Widerrufs unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger bestätigen (§ 356 Abs. 1 BGB).

Rechtsfolgen des Widerrufs

Wenn der Verbraucher den Maklervertrag widerruft, entfällt für ihn die Provisionspflicht. Der Provisionsanspruch wird ersetzt durch einen Wertersatzanspruch (§ 357 Abs. 8 BGB).

Achtung: Der Wertersatzanspruch besteht nur, wenn der Makler den Verbraucher entsprechend über sein Widerrufsrecht belehrt hat und wenn der Verbraucher darauf bestanden hat, dass der Makler schon während der Widerrufsfrist mit der Arbeit beginnt. Bei einem Vertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, besteht (abweichend vom Fernabsatzvertrag) der Wertersatzanspruch nur dann, wenn der Verbraucher sein Verlangen nach Leistung während der Widerspruchsfrist auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat.

Fraglich ist die Höhe des Wertersatzes. Das Gesetz räumt dem Kunden Wertersatz für die bis zum Wideruf erbrachte Leistung ein. Wurde also vor dem Widerruf die gesamte Maklerleistung erbracht – zum Beispiel durch Nachweis eines Objekts oder Käufers – kann Anspruch auf Wertersatz in Höhe der Provision bestehen. Wurde die Maklerleistung noch nicht voll erbracht, ist Wertersatz in Höhe einer Aufwandsentschädigung denkbar. Eine gesicherte einheitliche Linie in der Rechtsprechung existiert dazu noch nicht.
 
Quelle: IVD Süd